陈炳衡
百亿投资背后的运营法则：真正的度假为何不需买房？——专访秦皇岛如是海董事总经理刘智
地产2026年3月22日 14时28分 星期日
随着“十五五”规划进入开局之年，文旅产业被赋予“民生产业、幸福产业、战略性支柱产业”的全新定位，高品质供给与沉浸式消费新场景成为行业转型的关键词。
随着“十五五”规划进入开局之年，文旅产业被赋予“民生产业、幸福产业、战略性支柱产业”的全新定位，高品质供给与沉浸式消费新场景成为行业转型的关键词。在这一宏观导向下，位于北戴河新区的如是海正以独特的姿态走入行业视野——这个坐拥3公里私密海岸、75%森林覆盖率，总投资达到100亿元的5423亩综合性度假区，自运营起即实现盈利。为此，3月18日，《华夏时报》记者专访了如是海董事总经理刘智，探究这座北方海岸新地标如何以“高于生活”的体验逻辑，回应“十五五”规划对文旅高质量发展的期待，以及它从“卖房子”向“卖生活方式”转型背后的运营方法论——这对于当下众多面临转型压力的文旅项目而言，具有重要的样本意义。
《华夏时报》：您如何看待度假地产的投资属性和当前市场环境？
刘智：坦白说，我认为度假地产的命题随着经济的发展和人民需求的变化，和之前相比发生了很大改变。真正的度假需求，并不需要通过投资房产来解决。在当前的宏观环境下，这个投资属性已经严重弱化了。“三条红线”和“房住不炒”的政策导向，实际上让过去那种单纯靠地产本身升值赚钱的空间在压缩。如果现在去买一套度假房，资产增值的预期是存在不确定性的，但反而要一直背负着养护成本、每年的物业费，还有房子本身的折旧，这些都成了实实在在的支出。所以我一直主张一种更理性的度假方式——把度假需求和投资需求拆分开。这样你既可以灵活地选择不同的目的地，每年去不一样的地方体验新鲜感，也可以更纯粹地享受生活。
《华夏时报》：您认为真正的度假需求应该具备哪些特质？
刘智：我认为真正的度假核心在于追求“松弛感”和“高于日常生活的体验”。现在的客人其实非常清醒，他们要的不是到一个地方疯狂打卡、排队、奔波于各个景点之间，他们要的是一个能让自己彻底放松下来的环境。你可以想想，为什么马尔代夫这类目的地一直这么受欢迎？因为去那里就是纯粹地休息，那种沉浸式的、舒缓的体验是很难替代的。真正的度假，应该是可持续的、能让人产生复购冲动的一种生活方式，而不是一次性观光消费。随着生活水平的提高，大家见的东西多了，这种对高品质、深度放松的需求正在快速增长，比如就算你在北京住着豪宅、别墅，但是你依旧向往大面积的森林、浩瀚的海洋，以及宽广的运动场，这些在你的日常生活中是见不到的。
《华夏时报》：如是海项目如何实现“高于生活”的度假体验？
刘智：我们做这件事的逻辑很清晰，就是在5423亩这么大的场地里，去整合那些在日常生活中很难获得的配套体验。比如我们同时引入了海上运动、艺术阅读、健康疗愈这些多元业态。客人在我们这儿度假，上午可以在森林里做疗愈，下午就可以去海边休闲，这种切换本身就是一种奢侈。我们一直坚持“酒店即目的地”的理念，整个区域都是用统一的高标准去运营的，保证客人走到哪里都是沉浸式的高品质体验。这一点，是普通住宅小区根本无法提供的，因为后者本质上还是居住逻辑，不是服务逻辑。
《华夏时报》：项目的可复制性体现在哪些方面？
刘智：可复制的不是某一棵树、某一栋楼，而是我们沉淀下来的方法论体系。第一套方法论，就是刚才说的“高于生活”的体验打造逻辑，这是我们做任何决策的出发点。第二套，是我们总结出的商业合作策略，简单来说就是“大品类选小品牌，小品类选大品牌”。举个例子，做海鲜餐厅，我们不会去找一个全国连锁的大牌子，而是要把本地最懂海鲜、食材最牛的专家请进来，因为本地人吃海鲜才是最挑剔的。反过来，对于一些比较小众的品类，比如精品咖啡，我们就会引入像铁手咖啡制造局这样本身就很有号召力的知名品牌，因为它在全球Top50的榜单里，能直接降低客人的认知成本。这套标准，放在任何一个新的区域去开发度假项目，都是适用的。
《华夏时报》：如何保证服务品质的持续性和统一性？
刘智：我们在服务标准上建立了一套可操作性极强的体系，把那些务虚的、容易产生歧义的东西都去掉。比如在称呼上，我们统一用“先生女士”，这样就避免了因为地域习惯不同，叫一声“哥”或“姐”可能反而让客人不舒服的情况。问候语我们也规定得很具体，用“上午好/下午好”这样有明确时间的问候，而不是模糊地说一句“热情服务”。在检查标准上，我们采用“Meet/Not Meet”的二分法，没有中间地带，合格就是合格，不合格就是不合格。同时，我们通过小步迭代的方式持续升级服务，从1.0的基础标准逐步发展到2.0的个性化服务，确保每一位员工，哪怕是新来的，都能准确地理解并执行到位。
《华夏时报》：不同客群的服务设计有哪些差异化策略？
刘智：我们的逻辑不是按价格高低来把客人分为三六九等，而是根据客群的出行特征来精准匹配服务流程。比如住公寓的客人，大多数是家庭出游，可能有老人有小孩，我们就提供管家式服务，清洁采用预约制，这样就不会在全家休息的时候突然闯进去打扰。英迪格酒店面向的是情侣和闺蜜，他们更在意氛围感和私密性，我们就侧重标准的酒店服务和让他们自己去探索发现的自主体验。而即将开业的洲至奢选酒店，则会重点强化儿童娱乐和全托管服务，让家长能松一口气。包括在交通动线上，我们调研发现95%的客人都是自驾来的，那我们就不去配置空驶率很高的大巴接站，但会提供非常便捷的专车预约服务作为替代，这样既高效又精准。
《华夏时报》：如何实现伴随客人生命周期的持续吸引力？
刘智：我们希望打造一个能终身陪伴客人的度假目的地。通过多业态的组合，满足一个人在人生不同阶段的需求。年轻的情侣来，可以选择英迪格的浪漫；有了孩子，亲子酒店的托管服务能让他们轻松度假；等到孩子大了，或者带父母出行，公寓的多房型空间和完备的厨房设施就更合适。未来我们还会引入干细胞健康管理这类增值服务，满足康养需求。这样的设计，就是希望客人从恋爱到结婚、生子，再到退休，都能在这里找到合适的度假方式，形成一种长期的信任和情感连接。
《华夏时报》：红桥码头如何超越单纯的打卡功能？
刘智：我们在设计之初就考虑过，一个投资5000万元的建筑，如果只是为了拍张照片，那太浪费了。所以我们给了它三重功能。首先它是一个实用的游艇码头，解决了海上交通的停靠问题；其次，它是一座延伸到海上的天然秀场，我们在这里举办过婚纱发布会，建筑本身就变成了舞台和背景；最后，它还是我们沙滩艺术季的策源地，艺术的氛围从这里延伸到整个海岸线。这种多功能的设计，避免了单纯拍照打卡的浅层使用，让建筑本身持续地产生艺术价值和实用价值，真正成为沉浸式度假体验里一个活着的、有生命力的部分。
我们希望建筑，不仅仅承担地标和精神图腾的寓意，还要发挥真实的功能性融入目的地的自然环境里，给来往的客人带来身心两个层面的美好体验。
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